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Legislação lei condominial

"Direito é regra de conduta com força coativa. 'Directum' designa aquilo que é reto e está de acordo com a lei. Leis são normas editadas pelo Poder Legislativo".

Para começar, qual é a hierarquia das leis que regulamentam os condomínios?

Em primeiro lugar está a Constituição Federal de 1988, que é a Carta Magna da República Federativa Brasileira. Nela está contida a Lei 4.591/64, que dispõem sobre o condomínio, edificações e incorporações imobiliárias. A seguir, temos o Código Civil, que é um conjunto de regras jurídicas em vigor num determinado país, numa determinada época, como norma geral de agir. No Código Civil Brasileiro o 'Condomínio Edilício' é tratado na parte especial, nos artigos de número 1314 a 1358. Em 2003 entrou em vigor uma série de mudanças no Código Civil Brasileiro.

Depois está Convenção do Condomínio. Ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis pela empresa construtora da edificação, a fim de caracterizá-lo como condomínio. A convenção é o ato contratual que se consolida pela aceitação dos interessados. É normativa, porque passa a reinar sobre os habitantes, proprietários ou inquilinos, envolvendo terceiros que nele tenham acesso. Constitui a lei própria de cada condomínio e pode ser alterada em assembléia com 2/3 dos condôminos presentes.

Por fim, mas não menos importante, está o Regimento Interno. Criado depois da convenção é mais detalhado e serve para disciplinar a convivência diária dos moradores. É elaborado e aprovado em assembléia e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, como um complemento da Convenção. Por ter como objetivo a solução de problemas rotineiros de utilização do espaço físico comum, não deve incluir disposições de preferência ou direitos individuais.

Qual a definição legal do termo CONDOMÍNIO?

Condomínio é a propriedade em comum onde cada condômino pode exercer todos os direitos compatíveis com a impossibilidade de divisão.

Como surgiram as leis do condomínio?

Surgiram com a existência da propriedade comum. Uma coisa é a propriedade em si, em que o proprietário pode usar, gozar e dispor da coisa. É a propriedade plena da unidade autônoma. Mas em relação às áreas comuns a todas as unidades, o poder de cada proprietário é limitado. Daí a necessidade de leis que disciplinem a propriedade sobre a coisa comum.

De um modo geral, para que servem estas leis, a Convenção e o Regimento Interno?

Como já disse, estas leis vêm para disciplinar e garantir os interesses da coletividade e a convivência civilizada entre os "comunheiros" (condôminos). O Regimento Interno dispõem sobre a forma de eleição e responsabilidades do síndico; regulamenta sobre as despesas, formas de contribuição e multas para inadimplentes; regulamenta as decisões das assembléias; enfim. Este complexo jurídico visa, principalmente, proteger o coletivo daqueles que não se adaptam ao convívio em comum.

E as novidades do Código Civil?

As mudanças essenciais, no tocante aos condomínios, recaem principalmente sobre duas questões: a primeira diz respeito às cobranças das taxas em atraso. O valor da multa fica limitado em 2%, mas só vale para os condomínios ou alterações estatutárias constituídas a partir de 2003. Sobre as dívidas anteriores prevalece o disposto na Convenção e na Lei 4.591/64, por constituir-se questão de direito material.

A segunda questão é a estipulação de multas ao condômino considerado anti-social. Aquele que estaciona o carro em local indevido, que condiciona mal seu lixo e entulho, não respeita o silêncio e causa outros danos ou transtornos. Isto que era tratado no Regimento Interno, agora foi para o Código Civil. É polêmico, porque conflita com o direito constitucional de moradia.

4591/64 a lei dos condomínios

Código Civil artigos 1314 a 1358

Jurisprudência: interpretação repetida das leis



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